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盤點業主拒交物業管理費的9個誤區
網絡轉摘      [2016-9-27]

在物業服務合同履行過程中,物業管理中矛盾最大的就是業主拖欠物業管理費。很多業主在面臨交物業管理費時都會有一些誤區,以下為常見的拒交物業管理費的常見情況:

1.以不居住、未使用為由拒交物業費或其他費用。根據《物業服務收費管理辦法》中第十一條規定,物業服務成本或者物業服務支出一般包括:物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用等。所以在購買房屋以后,不管住與不住,都應該交納物業費,這一點不容置疑。

2.以物業服務質量(保潔、綠化等)不合格為由,拒交物業費。業主與物業服務公司之間是一種物業服務合同關系,如果物業服務公司沒有按照合同約定嚴格履行,業主可以依法追究違約責任,要求繼續履行、賠償損失等。物業服務公司服務質量不合格通常屬于一般違約,而非完全不履行,因此業主不能以拒交物業費的形式錯誤的行使抗辯權。且業主對這種服務的感知帶有一定的個人主觀因素。因此,業主不能以此為由,拒交物業費。

3.認為法不責眾跟風不交費。不交物業費對其他業主具有自然的誘惑力,不交費可能被跟風的業主認為是一種可以取巧的機會;對欠費業主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的。因為在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業費的業主。《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務,此外,《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任,因此,物業公司依約提供了物業服務后,業主不能拒交物業費。其實,業主個人不交費,自己的房產得不到有效維護,損失的是自己的利益。

4.以被盜、跑水、物品損壞等為由,拒交物業費。此種情況,關鍵看物業公司是否有過錯。物業公司是否按照合同約定提供相應的服務。如果物業公司完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定。業主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由,拒交物業費。物業管理費只是一種服務費、公共設施設備的維修養護費,而不是保證或保險費。如果隨意要求物業管理公司承擔無端責任,物業管理企業的責、權、利就難以協調。業主受到損失時,應當合法、合理的去解決,不能一味要求物業公司負責。

5.以人身、財產受到損失為由,拒交物業費。《物業管理條例》第三十六條第二款規定:“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”物業服務企業履行了物業服務合同,在管理上沒有過錯的情況下,業主不能以此拒交物業費。

6.對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費。根據《物業管理條例》第五十五條規定,利用物業共用部位共用設施進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意,所得收益應主要用于補充專項維修資金等。物業公司利用物業共用部分進行經營,所得的收益是用于補充專項維修資金的,這也是公共的利益,故業主不能據此而不交納物業費。

7.房產流轉中原業主欠費問題。《物業管理條例》第四十二條規定:“業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。”這里明確了業主與承租人對物業費的連帶責任。

8.以未簽物業合同為由,拒交物業費。物權法》第78條、《物業管理條例》第12條第4款都規定“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。”因此,只要業主大會的決定符合法律規定,遵循議事規則,就對全體業主具有拘束力。業主事實上接受了物業服務,業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用,不能以此拒交物業費。

9.因開發遺留的問題而拒交物業費。開發商和物業服務公司屬于不同的企業法人,開發遺留問題是業主和開發建設單位之間的法律問題,而物業管理費用是業主和物業服務企業之間的法律問題,與之相對應的房屋買賣和物業管理是兩個不同的法律關系,二者不能混淆。業主需按照物業服務合同約定按時交納物業費用,不能因為應由開發商承擔的責任而拒絕交納。對于開發遺留問題,業主可通過與開發建設單位協商或訴訟解決。在物業管理活動中,需要我們業主和物業服務人員熟練掌握物業管理知識,相互真誠溝通,避免或減少不必要的糾紛。

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