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“炒掉物管,自己管理自己?”不成!
網絡轉摘      [2008-12-23]

權威人士指出,業主依法自治,但不等于“自管”。業主自己管理小區越俎代庖;應該把管理權利體現在對物業管理企業的監督和聘用上

深圳商報記者羅曼Wdu
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在深圳的振業景洲花園、寶珠花園、長城大廈、山東省青島市頤中花園等住宅小區業主委員會醞釀申請業主“自治”的呼聲中,“自治”與“自管”成為國內物業管理行業中討論得最熱烈也最敏感的話題。業主與物管企業之間的矛盾和糾紛也始無前例地尖銳起來,業主們”炒掉物管企業,自己管理自己“的口號被提上了臺面,似乎只要業主與物管企業只要在處理問題上達不成一致意見,或者物管企業只要在某一方面做得不是很到位,就有被炒之嫌,一時間物管企業如履薄冰,業主們也大有“自治”一統天下之勢。p'F<
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是否炒掉物管企業,由業主自己管理自己,就真的能夠如人們想象中的“太平盛世,鶯歌燕舞”?“自治”是否等同于“自管”,成為處理業主與物管企業之間的一劑良藥?|
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“自治”不等于“自管”:<
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作為現代物業管理小區的業主“自治”,是在小區物業多元化產權局面形成的基礎上,基于共有部分物業的管理需要而產生的。業主自治的實現形式一般有三種,一是業主自己管理自己的物業(即業主“自管”);二是委托給物管經理人,由其代為招聘各種專業公司管理;三是聘請物業管理公司,由其進行管理。目前我國流行并被法律和政府認可的是第三種管理模式。c
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通俗地說,業主“自治”是一種業主實施管理的權利,在9月1日起正式施行的《物業管理條例》,以及《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中都明文規定,業主自治是通過業主和業主委員會選聘物管企業來實現管理。而業主“自管”指是一種具體的方式,也就是一種由業主自己代勞、自行管理的行為,這是不符合法律規定的,在現實的操作中,有很多不科學合理的地方。RVy-!
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有權威人士指出,目前部分業主和業主委員會提出自己來管理自己的住宅小區的越俎代庖的行為是不切實際的,當前業主要想更好地實現“財產管理權”,應該把重點放在真正建立一套能夠公平、公正、公開進行提議、表決的議事規則和程序上,把自己的管理權利體現在對物業管理企業的監督和聘用上。至少在目前和未來幾年內,業主“自治”將仍然只能以自由選聘、解聘物業管理企業和監督企業的日常管理和服務的形式表現出來。 `cbBm
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法律不保護“自管”_
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在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中,對“物業管理”的定義作出了明確的規定———“業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。22
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也就是說,只有業主選聘了物業管理公司,有關各方按規定進行的相關活動,才能叫作物業管理。而業主“自管”的物業沒有聘請物業管理公司,而由業主自己實施管理,這種行為則不屬于物業管理,也就無法受到該條例的保護,其合法權益的保障將失去法律依據。p
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此外,根據國家《物業管理條例》規定,從事物業管理業務的必須是獨立的法人單位和持有物業管理資質證書的企業,而目前我國的業主委員會既不是獨立的法人單位,也不具備經營管理和服務的營業資格,包括還沒真正形成的物業管理職業經理人,其個體也沒有獨立承攬物業管理業務的資格。從這個角度講,實行業主“自管”,或由業主委員會將物業管理業務直接委托給職業經理人個體來經營,還缺乏法律上的支持和實際操作上的可能。t|'[@O
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“自管”是重走老路O
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業主若自行管理,得成立相應的機構,或者將一些管理事項委托給一個專門的班子或職業經理人,這其實與物業管理的誕生過程何其相似!\?PWk
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業主“自管”僅是物業管理的初級形式,就好比自給自足的自然經濟是發達的市場經濟的最原始的層次一樣,不是不可以,只是從效率、質量、水準而言,業主“自管”絕對比不上專業的物業管理公司的管理,最后利益受到損害的,還是業主本人。!V/'
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香港的事實證明,業主完全自管與專業的公司管理有著不小差距,結果是對業主的生活造成了極大麻煩。據香港政府統計,非典過后,鑒于淘大花園的集體感染事件,港府對各住宅小區進行了排查,結果發現由業主立案法團自行管理的小區,其衛生狀況遠比不上由專業物管公司管理的小區!這個結論促使港府將重新考慮業主自行管理的問題,據可靠消息稱,香港今后不會繼續鼓勵業主立案法團的自行管理,而由專業公司進行物業管理,以確保廣大市民的健康與安全。]n!
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其實,碰到物管糾紛,最難受的還是業主。當然,不排除某些物管公司管理不到位、維修不及時、收費不合理等問題,但業主不能因此而因噎廢食,對所有的物業管理公司實施“封殺”策略。畢竟,在社會分工越發細化的今天,由專業的人做專業的事已成為公認的道理,只有這樣,才能取得事半功倍的成果。U.F]f
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解鈴還需系鈴人,要真正解決小區的管理和服務問題,使小區的生活秩序更加美好,廣大業主和業主委員會應該通過規范的招投標工作,選聘好物業管理企業,真正通過法律的途徑來保護自己的合法權益。

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