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深圳市物業專項維修資金管理規定
網絡轉摘      [2013-10-30]
第一章 總 則
  第一條 為加強深圳市物業專項維修資金的管理,保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護物業專項維修資金所有人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)等法律、法規,結合本市實際,制定本規定。
  第二條  本規定適用于深圳市行政區域內住宅、商住、辦公及商業等物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
  第三條  一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的,應當設立物業專項維修資金。一個物業管理區域內僅有一個獨立產權單位的,可以自愿設立、交納物業專項維修資金。
  本規定所稱一個獨立產權單位,是指依法取得宗地的建設用地使用權,但宗地使用權限整體轉讓、不得分證登記的建設用地使用權人。
  物業專項維修資金屬業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
  第四條  本規定所稱物業共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢建筑物全體業主或部分業主共有的部位,一般包括:基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
  本規定所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由物業管理區域內全體業主或部分業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、中央空調、供配電設施、給排水設施、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公共車場(庫)、小區智能系統、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。
  第五條  物業專項維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
  第六條  市物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)負責組織實施本規定及國家相關管理辦法、監管本市物業專項維修資金。各區物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)按照規定權限負責本轄區物業專項維修資金的監管工作。
  市財政、審計等相關部門依據各自職責對全市物業專項維修資金的管理進行監督。
  第七條  市、區物業專項維修資金管理機構(以下簡稱市、區管理機構)負責轄區內物業專項維修資金的具體管理工作。
  市管理機構應當通過招投標方式確定物業專項維修資金專戶銀行(以下簡稱專戶銀行),建立信息化管理系統,對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一管理。
  第二章  交 存
  第八條  物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
  第九條  首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價的百分之二,在辦理該物業項目初始登記前交清。
  物業項目首期歸集的專項維修資金按照下列公式計算收取:
  其中:n為該物業項目物業類型種類數量;
  代表第種類型物業;
  為第種類型物業每平方米建筑安裝工程造價標準;
  為第種類型物業總建筑面積。
  各種類型物業每平方米建筑安裝工程造價標準按照市主管部門公布的標準執行;各種類型物業總建筑面積是指該物業房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。
  第十條  日常收取的專項維修資金由物業服務企業在收取物業服務費時向業主代收。物業服務企業應當設立物業專項維修資金代收代付結算專戶,定期將代收的維修資金存入物業專項維修資金專戶,并將業主交存情況報送市、區管理機構。市管理機構可根據情況適當延長物業服務企業的交存期限,但最長期限不得超過三個月。
  日常收取的專項維修資金交納標準由市主管部門會同市價格管理部門根據本市情況,依法合理確定、公布,并適時調整。
  第十一條  本規定實施前,物業服務企業代收代管的原房屋本體維修基金(即住宅維修基金)可由業主委員會與物業服務企業共同組織清算。清算后的原房屋本體維修基金余額,業主大會可以決定繼續由物業服務企業代管至依法使用完為止;也可以決定移交給市管理機構指定的物業專項維修資金專戶。業主大會決定移交的,按以下程序執行:
  (一)物業服務企業將本物業管理區域內的本體維修基金余額和欠交業主名冊送交業主委員會予以公布,業主委員會通知欠交業主限期補交;
  (二)物業服務企業到區管理機構領取并填寫《房屋本體維修基金移交報告表》;
  (三)物業服務企業將《房屋本體維修基金移交報告表》送交業主委員會審核。
  業主委員會應當將《房屋本體維修基金移交報告表》在物業管理區域內予以公示,公示期應不少于十五日。公示期內有異議的,業主委員會負責組織異議人、物業服務企業等核實、處理;
  (四)公示期滿,無異議或者異議經核實、處理后,業主委員會審核同意的,應當有過半數以上業主委員會委員在《房屋本體維修基金移交報告表》上簽字,并加蓋業主委員會印章;
  (五)物業服務企業持經業主委員會審核且簽字蓋章的《房屋本體維修基金移交報告表》到區管理機構備案;
  (六)物業服務企業持經區管理機構備案的《房屋本體維修基金移交報告表》到市管理機構辦理移交劃款手續。
  前款第(四)項規定的審核,業主委員會可自行審核,也可以委托第三方機構審核;委托第三方機構的,其審核費用從物業服務費中支出。
  第十二條  首期歸集的物業專項維修資金按照物業區域內業主物業建筑面積所占全體業主物業建筑面積之和的比例分攤到戶;分期交存的,按照業主物業建筑面積所占該期內全體業主物業建筑面積之和的比例分攤到戶。業主的物業建筑面積按照市房地產登記部門提供的分戶建筑面積計算。
  物業管理區域內的公共配套物業以及公立學校、公立幼兒園、社區居委會用房等公益性質的物業可不單獨設立物業專項維修資金帳戶。
  市房地產登記部門應當協助提供房地產分棟、分戶數據等登記信息。
  第十三條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益應當按照業主大會的決定使用。業主大會決定將收益用于補充物業專項維修資金的,應當有具體的收益分配方案。
  第十四條  需要續籌物業專項維修資金的,業主委員會負責提出本物業管理區域內物業專項維修資金續籌金額和方案,經業主大會表決通過后,由業主委員會組織實施。
  第十五條  對于1994年11月1日前竣工的物業,由該物業項目業主大會決定是否續籌建立規模相當于首期歸集的物業專項維修資金。
  第十六條 業主未按照本規定交納日常收取和續籌的物業專項維修資金的,由業主委員會負責催交,也可以由業主委員會委托物業服務企業代為催交。
  業主拖欠物業專項維修資金的,應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。
  第三章  使 用
  第十七條  物業全體共有部分的維修、更新和改造需要使用物業專項維修資金的,應當經業主大會依法表決同意,其費用由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業建筑面積比例承擔。
  物業部分共有部分的維修、更新和改造需要使用物業專項維修資金的,應當經該共有物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,其費用由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業建筑面積比例承擔。
  第十八條  物業專項維修資金的使用范圍和各類物業建筑安裝工程總造價標準由市主管部門根據本市情況確定、公布,并適時調整。
  物業服務企業與業主在物業服務合同中可以就物業服務費所包含的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用范圍進行約定,但不得擴大市主管部門公布的物業專項維修資金使用范圍。
  第十九條  下列費用不得從物業專項維修資金中列支:
  (一)依法應當由建設單位或者施工單位保修期內承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;
  (二)依法應當由相關公用事業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
  (三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
  (四)根據物業服務合同約定,應當從物業服務費中列支的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
  前款第(一)、(二)、(三)項規定情形,因與他人發生費用支付爭議而導致訴訟、仲裁等無法即時得到費用進行相關維修、修復、養護、更新和改造的,經業主大會決定,可以從物業專項維修資金中先行墊支。相關費用收回的,應當即時補充物業專項維修資金。
  第二十條  物業共用部位、共用設施設備的大、中修及更新、改造,依據本規定可以使用物業專項維修資金的,按照以下程序辦理:
  (一)物業服務企業根據物業情況或者業主要求,擬訂維修、更新、改造方案(以下簡稱維修方案)。維修方案應包括擬維修、更新、改造的項目、費用預算、分攤范圍和標準、施工單位選定方式等內容;
  (二)業主委員會將維修方案提交業主大會或者相關業主表決。預算費用超過10萬元的,表決前須經第三方機構對工程費用預算等進行審核。審核費用計入本次維修支出;
  (三)物業服務企業持下列材料到區管理機構進行備案:
  1、維修方案;
  2、業主大會決議證明文件或者部分業主的書面同意證明文件。
  3、維修預算費用超過10萬元的,需提供第三方機構的審核結論。
  經區管理機構備案后,物業服務企業到市管理機構辦理撥款手續。市管理機構可先行向物業服務企業撥付不超過80%的項目經費預算款項;
  (四)物業服務企業組織實施;
  (五)維修工程竣工驗收合格后,物業服務企業須持該項目有關竣工驗收合格文件、合法票據和結算資料等,到區管理機構進行備案,經備案后到市管理機構辦理剩余款項的劃撥手續。
  第二十一條 業主大會可以決定設立用于物業共用部位小額維修的物業專項維修資金備用金(以下簡稱備用金),并授權業主委員會進行備用金使用、再申請的審核。
  備用金的數額不超過物業項目日常收取的物業專項維修資金年度應收總額的30%。
  物業服務企業可以持業主大會設立備用金的決定,向市管理機構辦理備用金劃撥手續。備用金使用前,物業服務企業應當將備用金使用方案送業主委員會審核。
  第二十二條  備用金使用后,物業服務企業持經業主委員會確認的備用金使用和分攤明細資料,經區管理機構備案后,到市管理機構核銷。需補充或者再次申請備用金的,經業主委員會同意,物業服務企業向市管理機構辦理劃撥手續。
  市、區管理機構發現備用金使用存在可能損害業主權益的情況,可以暫不予辦理備案、核銷、劃撥手續。
  業主委員會發現備用金使用存在可能損害業主權益的情況,可以向市、區管理機構申請暫不予辦理備案、核銷、劃撥手續。
  第二十三條  有下列情形之一的,相關業主、業主委員會或物業服務企業提請業主大會及時維修;業主大會不維修的,物業服務企業可以請求街道辦事處責成業主大會限期實施,區主管部門指導監督;業主大會逾期不實施的,物業服務企業可以代為組織實施,其費用經區管理機構備案后從物業專項維修資金中列支:
  (一)物業出現重大安全隱患,經建設、消防、安監、質監等部門要求整改的;
  (二)物業共用部分、共用設施設備出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須維修、更新和改造的。
  物業中的天臺、外墻等部分共有部位發生滲漏,需要使用專項維修資金維修的,受損害的業主、業主委員會或物業服務企業可以提請相關業主同意組織維修;相關業主應當明示同意組織維修,但可就維修費用、維修標準等事項提出異議;相關業主不明示同意維修也不提出異議的,物業服務企業可以代為組織實施,其費用經業主委員會核準、區管理機構備案后從該共有部位所有相關業主的物業專項維修資金中分攤。
  本條第一、二款所述情形出現特別緊急情況的,物業服務企業應立即告知業主委員會,并立即組織實施維修,同時報物業所在地區主管部門和街道辦事處備案。
  第二十四條  按照原《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定,建設單位已提供物業服務用房和商業用房且未以房屋公用設施專用基金墊支的,其購置費用可按原規定從物業專項維修資金中抵扣。
  在《條例》實施前,建設單位對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,經業主大會表決同意,可從建設單位應當交納的房屋公用設施專用基金中抵扣。
  上述抵扣的具體辦法由市主管部門制定。
  第二十五條  任何單位和個人不得侵占、挪用物業專項維修資金;不得以任何理由和形式,將物業專項維修資金用于本規定及物業服務合同約定以外的用途。
  第二十六條  業主委員會、物業服務企業采取冒用業主簽名等方式,不按本規定申請使用物業專項維修資金的,所發生的費用及相應法律責任由行為人自行承擔。
  第四章  監 管
  第二十七條  物業專項維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息,利息轉入物業專項維修資金滾存、使用。
  市管理機構在保證物業專項維修資金正常使用的情況下,可以依法對物業專項維修資金進行增值運作,增值方式限于組合存款和購買國債,不得用于其他投資。
  第二十八條  市管理機構應當設立物業專項維修資金共濟金,用于下列物業出現本規定第二十三條相關情形的緊急維修:
  (一)1994年11月1日前竣工的物業;
  (二)1994年11月1日后竣工但未歸集到原房屋公用設施專用基金的物業。
  物業專項維修資金共濟金管理的具體辦法由市主管部門另行制訂報市政府批準后執行。
  第二十九條  業主轉讓物業時,其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓;物業滅失的,應當將物業專項維修資金余額退還業主,業主可持本人身份證件、房地產權證注銷證明等材料,到市管理機構辦理個人賬戶注銷手續并提取剩余款項。
  第三十條  業主轉讓物業時,應當在物業轉讓合同中明確約定物業專項維修資金的清繳責任;物業被依法拍賣的,拍賣機構應當在拍賣前明示物業專項維修資金的交納情況。業主未交清物業專項維修資金的,市房地產登記部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。
  第三十一條  本規定實施后竣工的房地產項目,建設單位在辦理房地產項目初始登記前,必須按照規定交清該項目應交納的首期歸集的專項維修資金。
  未按規定交清首期歸集的專項維修資金的,市房地產登記部門應當暫緩辦理該項目相關登記手續;情節嚴重的,市管理機構可以依法提請市房地產管理部門暫停該單位房地產開發資質。
  第三十二條 市主管部門可以通過招標等方式,建立物業專項維修資金第三方機構庫,選擇一批具有資質的審計、審價和代理記賬等中介機構,為需委托第三方機構的業主委員會或者物業服務企業提供按件定額計價的中介服務。
  第五章  附 則
  第三十三條  《條例》實施前,建設單位按照原《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定劃撥房屋公用設施專用基金的,以建安工程造價和地價為計算基數(其中原特區內1999年6月30日以后竣工交付的房屋項目專用基金收取的計算基數不含地價)。
  未劃撥的,經業主大會或業主委員會申請,由區主管部門予以追繳或協助追繳。
  對于現存檔案中項目相關造價資料缺失,或與客觀情況嚴重不符的房屋項目,區主管部門可參考市造價定額管理機構公布的竣工當年平均建安造價標準予以追繳。
  第三十四條  本規定自發布之日起施行,《關于印發深圳市房屋公用設施專用基金管理規定的通知》(深府【2006】40號)同時廢止。
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